在北京，一位在链家工作超过十年的经纪人分享了他的经历。年中，他带客户浏览了约20套房源，其中短短一周内就有7套成功售出，部分房源在新上市后几天内即被购入。然而，情况在其他地方则显得更加严峻。根据数据监测，目前有35个城市的二手房价格低于2010年的水平，其中包括9个省会城市。这些城市中，许多购房者在十几年前买的房子，现如今挂牌出售的价格甚至低于当初的购入价。

一方面是优质房源迅速成交，另一方面是十多年房价的涨幅几乎回溯至原点。对于许多家庭来说，他们的积蓄多多少少都被压在了房子上，手中的房产是否仍能够保值增值呢？经济学家连平的看法让一些人感到不悦：若房价一直处于低迷状态，楼市的复苏将变得更加困难。他指出，虽然“房住不炒”是基调，但购房者也必须考虑资产的保值增值，因为房产是大众财富的重要组成部分，大多数人希望拥有的自住房也能够实现资产升值。

这一计算并不复杂，房价下跌的情况下，房贷的还款额却不会减少。当房子价值逐渐降低时，月供却依旧，这让不少人对再花钱购房感到犹豫。连平用“围城”来形容当前楼市的状态：一部分人手握资金准备购房，但由于担心时机把握不当仍在观望；另一部分人则在犹豫如何为房屋定价，长时间未能做出决策。他表示，市场的止跌回稳信号一般遵循“成交量、价格、预期”这样的顺序，即成交量要先恢复，然后价格才能企稳，最终预期才会有所改变。 龙8头号玩家国际

在连平看来，主要城市可能会成为突破口。如果一线城市能够在成交量的支撑下实现价格的企稳，这将迅速激发“买涨不买跌”的心理。国家统计局最新披露的9月数据显示，已有这些迹象出现。一线城市的新房价格环比上涨了0.1%，且自今年2月以来持续正增长；二手房价格环比上涨0.2%，已连续7个月环比上涨，并且涨幅较上月有所扩大。二手住宅环比上涨的城市数量也从3个增长到9个。广东省住房政策研究中心的李宇嘉认为，核心城市的价格韧性正在从“止跌”向“企稳”过渡。

尽管与去年同期相比，大部分地区的房价仍在下跌，尤其是一线城市的二手住宅价格同比下降了1.5%。其中，北京、广州和深圳的降幅分别为2.5%、2.9%和1.5%，而上海反而上涨了0.8%。环比的好转表明这个月的情况较上个月有所提升，但同比数据则说明当前的房价仍低于去年水平。综合来看，楼市依然在底部徘徊，距离全面回暖尚需时日。

从成交量来看，市场重心已经出现变化。今年前三季度，新建商品房的销售面积和销售额均有所下降，而二手房交易却同比增长了10.7%。如今，市场焦点已转向各类旧房交易，这与中老年家庭的需求密切相关。这些家庭的老房能否出售以及能换多少钱，关系到他们子女的住房转换及自身的晚年财务状况。 龙8头号玩家国际

一线城市二手房之所以能率先回稳与银行利率的下降有关。随着银行存款利率的连续下调，房产的租金回报率已经明显优于存款利率，一些房东因此选择暂时不降价出售房子。许多退休老人已经注意到了这一点：将资金存入银行的利息逐渐减少，而出租房产所带来的收益则更为可观。

虽然贷款利率暂时没有变化，目前5年期以上的LPR保持在3.5%，这意味着有房贷家庭在短期内的月供计算不会有较大变动。连平建议，一线城市如北京、上海、深圳等地由于需求强劲且供应不足，应该通过增加房源供给来实现供需平衡，促进房价微升。这样，买家才能被吸引出来。

然而，情况在小城市则恰恰相反：房源过多而购房者不足，导致价格的持续下跌。在评估一套房屋是否能够保值时，连平认为应关注三个要素：核心城市、核心区域及核心房产。随着城市间的发展差距愈发明显，普通二线、三四线城市面临持续低迷的市场状况，房价下降的趋势可能还会持续三年。 龙8头号玩家国际

“房住不炒”与保值增值之间的关系，学者们各有观点。南京大学的高波教授强调住房的主要功能在于居住，而投资功能则是其附加属性；南京工业大学的吴翔华教授则认为，过去对于房产“只涨不跌”的期望夸大了投资属性，现在市场正在回归到正常的商品价格规律。综合来看，各方共识在于反对炒房，也不希望见到房价持续下跌。炒房意味着短线交易和赚取差价，要进行管控；而保值则是每家每户数十年积蓄不缩水的核心需求。

对于未来楼市的走向，连平对此持谨慎态度，预计到2026年全国商品房销售面积约将为7.85亿平方米。